首批集中供地进程过半,地产逻辑悄然生变

原标题:首批集中供地进程过半,地产逻辑悄然生变

5月24日,济南首批 “两集中”供地落幕,共计出让114宗地块,总成交价282亿元。

截至目前,列入名单的22个热点城市中,已有14个城市完成集中供应地首秀,首批集中供地进程过半。

区域间冷热不均 城市投资价值判断趋同

自“三道红线”和“房贷集中度管理”后,2021 年 2 月,22个城市逐步试点“供地两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分 3 批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。

首批集中供地的22个重点城市包括北上广深4个一线城市,以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

土地“两集中”新政的初衷是为了通过稳定地价从而平抑房价。中指院数据显示,2019-2020年 22个试点城市住宅平均土地溢价率分别为 14%和 13.1%,处于相对较高水平,占全国 300 城土地成交总价的 51%。

但从已经完成第一轮集中供地的城市情况来看,房企的参拍热情很高,“断粮”若干月的房企在土地“盛宴”中抢地心切,致使多地土拍异常火爆,热点城市地块屡破限价。

克而瑞发布的4月土地市场月报显示,当月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率,从3月的17.8%大幅跳涨至25.4%。而在最近三年里,全国经营性土地平均溢价率多在18%以下。

不过尽管多数城市土拍市场呈现较高热度,但结合来看,各城市间热度仍存在分化。其中,重庆成交的46宗地块中,有22宗溢价率超过50%,地块的平均溢价率高达42%,溢价率最高的地块达到了130%,而长春、沈阳 2 城却出现开拍前夕终止交易。还有,最近济南集中出让的114宗地块中共成交108宗,其中78宗地块为底价成交,只有30宗地块溢价成交,还有6宗地块遭遇流拍。

分化还体现在不同地块之间,地理位置较偏、周边配套资源匮乏的地块遭遇终止交易或流拍,与优质地块被房企突破限价、高自持比、高配建面积竞得形成鲜明的对比。譬如,广州土拍成交的22宗地块中,番禺、南沙、增城共4总土地溢价超40%,其中建发明珠湾地块成为南沙新地王,而增城3总地块及白云钟落谭地块流拍。最后,广州土拍市场接近半数的地块底价成交甚至流拍,存在明显的“冷热不均”。

面对单次大量供地时,如何将有限的资金量分配给最具有投资价值的城市成为房企面临的重要课题。“实际上分化某种程度上不是因为集中供地的政策,而是各个城市的发展前景和预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,北方几个城市土地市场表现确实冷,而南方城市表现明显活跃,这说明房企对城市的投资价值判断趋同。

经营能力遭大考 房企阵营分化将加剧

新的土地出让制度下,房企间的博弈战拉开。

据中指研究院数据统计,在前12城土地集中出让中,成交土地总额约为6277.9亿元,土地面积约为6013.5万平方米。其中,排名TOP50的房企总拿地金额约4984.7亿元,总拿地面积约为4017.7万平方米,分别占12城集中供地金额和面积总额的79.4%和66.8%。

数据显示,前12城中,拿地金额前五名的房企为融创中国、华润置地、越秀地产、招商蛇口和卓越集团。其中,融创中国共竞得40幅地块,拿地金额超500亿元。

除了龙头房企,部分区域深耕型房企和本土企业也成为土拍大战中一股不容小觑的势力。譬如,青岛首批集中出让成交的60宗土地中,当地民企拿到的地块为19宗,福州首批集中出让19宗土地,福建本土房企斩获其中13宗。此外,首开股份在北京以92.9亿元拿下三幅地块;龙光集团以79.9亿在深圳夺得两幅热门地块;越秀地产以177.5亿元竞得广州8幅地块。

值得注意的是,央企、国企表现出较强的拿地能力。例如,央企中铁置业在长春斩获住宅用地11宗,总建面超过133.5万平方米;青岛成交的60宗土地中,当地国资或有国资参与的公司拿到的地块达37宗。

严跃进表示,这说明央企国企资金状况较好,而一些民企受制于融资等政策,以及对于未来市场略保守,拿地都会比较低调或节奏慢。某业内人士亦向蓝鲸财经指出,集中供地考验房企的资金筹集及区域多地块研判能力,具备资金优势的央企、地方国企及区域深耕型房企在首轮供地中拿地积极,土地资源向头部集中,日后房企分化将愈加明显。

蝴蝶效应显现 房企运营逻辑生变

集中供地正在改变房地产行业的开发节奏。

国家统计局数据显示,在2021年前四个月,房企累计购置土地面积为3301万平方米,同比增长4.8%;土地成交价款为1203亿元,同比下降29.2%。若与2019年同期对比,则土地购置面积和土地成交价款分别下降7.8%和24.3%。

市场研究机构亿翰智库发布的研报称,土地购置面积较低,直接影响了新开工面积。

国家统计局发布于5月17日的数据显示,4月单月,全国房屋新开工面积为17742万平方米,环比下降7%,同比下降9.3%。若与疫情前2019年同期比较,这一数据亦下降了10.5%。

多个研究机构表明,新开工明显放缓,主要与土拍“两集中”新政落地实施,房企等待时机补库存有关。由于22城的首批土地出让集中在4月下旬至6月中旬,此前两三个月内,上述城市几无土地供应,在此背景下,房企拿地出现阶段性收缩,由此导致新开工放缓。与此同时,由于当下销售端高景气明显,库存去化周期也处于2012年以来的最低水平,房企补库存的诉求较为强烈,近期推行集中供地城市土地市场的火热表现正验证了这一说法。

不仅如此,集中供地制度往往要求房企拥有更高的资金周转速度,运营计划能否与投资节奏相匹配,将在很大程度上决定房企的经营效率,从而倒逼房企的开发和营销节点与土拍同步。

具体而言,“两集中”实施后,房企或面临供应集中上市的情况,上海中原地产首席分析师卢文曦指出,产品类型趋同的情况下企业将面临直接的激烈竞争,而跟随楼市的节奏不宜过早也不宜过晚。“太早可能营销成本投入比较大,太晚的话市场需求接近饱和,也可能面临营销上的压力。”

“这仅是当前的初步判断,”卢文曦指出,作为实施新政,“两集中”日后造成的效应如何,仍待时间验证。

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